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                        央企紅利進入保障房建設 盈利前景堪憂

                        瀏覽次數: 日期:2011年5月5日 11:43

                        央企紅利被進一步要求用于民生支出。   

                        5月3日,國資委一則通知,要求央企參建保障房.在這份名為《關于積極參與保障性住房開發建設有關事項的通知》的文件中,國資委要求各中央企業進一步加大對保障性住房開發建設的投入力度,通過多種途徑參與保障性住房開發建設。而這也是國資委首次下發專門文件,要求央企參建保障房。而原則性的路徑,國資委也有倡導:“爭取地方政府的支持,在地方政府的領導下,按照市場化運作方式”。   

                        5月4日,國資委有關負責人對本報記者表示,央企當中,參建保障房的主體主要是以房地產為主業的16家央企,其他央企不得開發建設保障房。一位國資委官員還對本報記者透露,國資委正考慮將一定比例的央企紅利用于民生支出,其中包括支持保障房建設所需資金.“今后幾年,隨著國有資本收益上交比例逐步提高,用于社會保障的資金比例會隨之逐步提高,包括投資保障房。”上述官員表示。 而這被市場人士認為是對此前局部地區安居工程保障不力,保障房建設資金缺位的回應。   

                        采訪中參與其中的多家央企一方面表示會履行“政治責任”,另一方面也表示擔憂,鑒于保障房項目盈利的艱難,乃至此前多個保障房項目開發的虧損,他們希望相關的金融支持政策和地方政府保障房開發優惠政策,乃至后續的保障房管理政策,能夠及時配套,從而使得保障房項目作為一個體系,穩步推進。   參建主體 哪些央企參與到保障房建設中,打聽者眾。一個直接背景是,去年3月,國資委下令要求除16家以房地產為主業的央企外,其他78家有房地產業務的央企,全部退出房地產行業。而此次國資委要求央企積極參建保障房,令業界一度擔心一些被要求退出房地產業務的央企,借此次參建保障房的機會“曲線拿地”。對此,國資委相關負責人對本報記者表示,《通知》中的“各中央企業”主要指16家以房地產為主業的央企。此外,一些工程、建材和鋼鐵企業,將為保障房建設項目提供相關服務。國資委在《通知》中點名要求參建保障房的央企包括勘察設計企業、房地產開發企業、工程建設企業、建材企業和礦區企業。   本報記者獲悉,除了16家房地產央企,另外五家“保留房地產業務但受到限制”的五家房地產央企也將參與保障房建設,分別是魯能集團、中航工業、神華集團、中煤集團和新興集團。國資委允許這五家央企保留房地產業務,但對其投資房地產設限——集團公司不能動用主營業務的大額資金從事房地產開發,也不允許集團公司對其房地產業務進行擔保。   

                        國資委規劃發展局局長王曉齊告訴本報記者,上述五家企業占央企房地產業務總額的6%-7%,規模較大,并且做得比較規范。國資委研究中心的一位副主任也告訴本報記者,上述五家企業在保障房建設有先天優勢,比如,神華集團和中煤集團的房地產業務主要是開發工礦區土地,外界不容易進入,這兩家央企可以爭取將本企業棚戶區改造工作,納入到當地保障房建設計劃當中。當然,眾央企參與到保障房建設中,此前已有基礎。上述國資委研究中心副主任介紹,16家以房地產為主業的央企中,已經有11家企業參與了保障房建設,有的甚至將大部分精力投向保障房建設,是我國保障房建設的主力軍。比如中冶集團就是保障性住房建設規模最大的央企,2010年,中冶集團的保障房項目共計24個,總投資257億元,總建筑面積564萬平方米,分布于天津、上海等城市。而國資委發布通知之前,許多央企已開始“聞風先動”。保利地產相關負責人向本報記者透露,兩會后,保利公司向有保利項目的城市政府發函,表示愿意參與保障房建設,目前已有一些地方政府給予回應。保利計劃今年投資建設3至5個保障房項目。而中國建筑更是將保障房建設寫入集團“十二五”規劃中,力爭保障性住房投資開發占到全國市場的3%。另據了解,五礦正在環渤海區域尋找合適的保障房項目,現正待集團投資委員會批準建設。至于此前未直接參與過保障房項目的央企,國資委上述人士表示,這部分央企本身就擁有大量的工業用地,保障房建設正好可以使得這些土地,獲得新的利潤增值渠道。從開發比例看,也不容小覷。王曉齊對本報記者表示,目前,央企開發建設保障性住房面積約2300萬平方米,占全國已建成的保障性住房面積的13%-15%。“這一比例算是較高的。”王曉齊表示,以土地面積計算,央企在商品房領域的市場份額僅為5%左右,但已承擔了全國13%-15%的保障性住房開發建設任務。樓市新牒:21家央企可以國資收益投入保障房而此番樓市調控宏觀背景下,國資委發文讓央企參與保障房,被寄望于從建設資金上充盈“短缺”的保障房建設資金。   

                        據住建部資料,今年我國要興建1000萬套保障房,完成這一目標,約需投入1.3-1.4萬億元。其中,5000多億元將由中央政府和地方各級政府籌集,剩下的8000億元由企業、銀行以及各種社會機構籌措。4月29日,財政部網站刊發消息,第二批中央補助保障性安居工程專項資金337億元已經下撥,加上3月份第一批下撥的100億元,目前已經累計下撥437億元。但由于資金數額較大,落實資金仍是一大問題。國務院督察組近期發現,一些地方的保障性安居工程建設資金尚未足額籌措到位。中冶集團一位內部人士就告訴本報,中冶在遼寧某市的保障房貸款投入后,政府遲遲不給公司建設款項。采訪中有不愿透露姓名的房產集團人士介紹,保障房建設確實一直存在著資金缺口,此次國資委鼓勵央企積極參與保障房建設,同時也是貫徹中央的房地產市場調控精神。據了解,2010年,部分地方建設保障房不力,“主管部門希望央企發揮自身的優勢,大規模參與建設保障房建設”,一位央企高管對本報記者說。   

                        本報記者獲悉,下一步在開拓政府籌資渠道方面,國有資本收益,有望為保障房提供一定資金支持。   當然,央企參與保障房建設中,國有資本收益并不能作為資金的全部來源,保障房建設所需大部分資金需要企業自行籌集。各央企正在尋找各種融資渠道。中冶副總裁張兆祥對本報記者表示,中冶正在計劃與國家開發銀行、中國人壽共同研究針對保障性住房的創新性融資方式。上述中冶內部人士告訴本報記者,今年融資政策將更加傾向于保障性住房投資,并預計地方政府對保障性住房的金融支持將會加大。國資委在《通知》中要求,房地產開發類央企“要抓住各地在保障性住房土地供應、投資補助、財政貼息、融資、稅費等方面出臺優惠政策的機會”,“將保障性住房與商業性房地產開發有機結合起來”。不過,張兆祥坦承,保障房建設的具體進度,要視金融政策和國家政策的落實情況而定。從貸款數據看,前景似乎是樂觀的,保障性住房比之商品房,正獲得更多的金融支持。4月28日,央行最新公布的數據也反映出了這一趨勢。2011第一季度2.24萬億人民幣。新增貸款中,房地產開發貸新增1678億元,余額同比增長17.0%,比上年回落6.5個百分點,其中保障性住房開發貸款新增 651億元,比年初增長40.1%,保障房新增開發貸款占到房地產開發貸的四成左右。五礦置業總經理田景崎在接受本報記者采訪時坦言,“在商品房資金緊縮的局面下,保障房可以獲得貸款方面的傾斜,這對企業來說是有吸引力的。”

                        盈利模式憂慮 ---當然,采訪中,雖然多家央企從政治任務、社會責任高度,應允了保障房項目;但由于自負盈虧的企業運作,實際操作中,一些央企也存擔憂。 一位不愿透露姓名的央企高管在接受本報記者采訪時表示,盡管國資委號召央企加大保障房建設,但當前最大的矛盾是短期行為和長期體系建立的矛盾,“做法很值得商榷”。2月24日,中共中央政治局常委、國務院副總理李克強,出席全國保障性安居工程工作會議并講話,強調建設1000萬套保障房是硬任務。“央企可以貢獻力量,但保障房應該是政府的責任,地方政府一方面想通過市場化的途徑來解決保障房的建設,另一方面又不肯舍棄土地財政和稅收帶來的收益,于是就將企業置于尷尬的境地,利潤空間極其有限。”前述不愿具名的央企高管稱。令眾多央企倍感困惑的還有規則的不確定性。例如,公租房本來是用于長期出租的保障房,但亦有一些地方允許五年之后回購。由此前述不愿具名的央企高管擔心,保障房建成之后或許會引發更嚴重的矛盾:盡管完成了政治任務,但會形成新的利益既得者,“不單單是‘建’,還有養和管,最根本的問題是長期保障體系的建立”。 而不同的地方在保障房建設方面出臺的政策也不同,顯然,央企想要參   與保障房建設,并且不虧損,很大程度取決于如何和地方進行議價,商討優惠的條件。十六家央企中,僅有中國建筑、中鐵建、中冶、葛洲壩等企業擁有自己的施工建筑隊伍,也并非所有央企擁有全產業鏈優勢,大多數央企只能以投資方式建設保障房,而據了解,以投資方式建保障房,風險較大。事實上,建保障房的虧損問題一直未能很好解決。保利地產董事長宋廣菊曾坦言,廣州西子灣項目的利潤有10%左右,但北京所建的保障房項目卻處于虧損狀況,其原因在于北京項目到了政府之前規定的銷售時間,但政府相關銷售方案卻遲遲未出臺,導致該項目所有樓盤不能按時銷售,參與該項目的7家開發商全部虧損。類似虧損案例還有很多。許多企業對保障房建設也抱著畏懼的心態。 4月29日,廣州市首幅配建保障房住宅地拍賣遇冷,現場零舉牌成交,地塊由保利地產以7.885億元拿下,僅略高于起始價500萬元,折合樓面地價每平方米4407元。   

                        “在現有的制度安排下,企業建保障房是很難保證不虧損的。”北京住總集團董事長張貴林曾在接受本報記者采訪時坦言。他認為,必須進行制度上的探索,才能夠吸引更多的房地產企業加入保障房建設,變成一種可持續的力量。中鐵相關負責人向本報記者表示,在相關規則不明確,政策不完善的情況下,中鐵只會采取承建的方式來參與保障房建設。相對于投資帶來的不確定性,承建收取的是固定費用,更能保證企業的回報。另亦有一些央企明確表示,必須找到穩定的盈利模式后,再加大保障房的建設力度。   也有一些先行央企的盈利模式探索走在前面。中國建筑就是之一。該集團董秘孟慶禹稱,中國建筑正在探索多種盈利模式,一方面完成央企職責,另一方面,也不會令股東利益受損。   具體的盈利模式包括施工總承包、限價開發和混合開發、成本加薪金競標服務、BT 投資和城市綜合開發模式。其中施工總承包模式收益率為3%-6%,BT投資模式收益率可達8%-10%。混合開發則包含一次競拍拿地、統一支付地價,其中商品房開發不限售價和銷售對象,保障房開發按規定運作,收益率也能夠達到10%。據了解,中海在廣州金沙馨園即采用了該模式。

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